APARTMAN VE SİTELERDE YAPI YÖNETİM PLANI NEDİR NASIL YAPILIR

Apartman, site, iş merkezi ve plazalar toplu yaşamın görüldüğü yaşam alanlarının başında gelir. İnsanların bir arada yaşadığı veya vakit geçirmek zorunda olduğu her türlü ortak alanlarda uyulması gereken bazı kurallar vardır. Uyulması gereken kuralların bazıları kanunlarla koruma altına alınmış bazıları ise bir takım sözleşme ve yönergeler ile belirlenmiştir. Toplum içinde bulunan bireyler bu kurallardan sorumludur. Apartman, site, iş merkezi ve plazalar gibi daha sınırlandırılmış ve ilişkilendirilmiş yaşam alanlarında da uyulması gereken kurallar bulunur. Bu kurallar bu yapılarda yaşayanların huzuru için olmazsa olmaz yapı taşlarıdır. Yazılı olan bu kuralların dışındaki konulalar kat maliklerinin genel toplantılarındaki ortak kararlarıyla belirlenebilir. Kararları belirlenmiş genel kurul şartları altında ortak olarak almak ve tüm bireylerin bu kurallara uyması, ortak kullanım alanları içeren bu yapılarda birlikte yaşam için en sağlıklı olan yoldur.

 

Yapı Yönetim Planı Nedir? 

Apartman, site, iş merkezi ve plazalar gibi ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak, adil bir yönetim ortam oluşturmak, ortak kullanım alanlarının işleyişi kullanım şekli sınırlandırılması veya kullanıma açılması yasak işler vb konular için kat malikleri tarafından imzalanan, kart irtifakı kurulurken tapuya verilmesi zorunlu olan evraklar arasında yer alan sözleşmeye yapı yönetim planı denmektedir.

Yapı yönetim Planları kat mülkiyeti kanunu, medeni kanun, inşa edilecek anayapının demografik yapısı, kat maliklerinin veya yapı müteahhitinin planladığı proje içeriğine göre yazılır.

  
Hamam, sauna, buhar odası, spor salonu gibi ortak kullanıma açık sosyal tesislerin kullanım şekli, bahçe, açık-kapalı otopark alanlarının, sığınak, depo, giriş ve geçiş yollarının kullanımı gibi konularda açık ifadelerin yer aldığı anayapıya bağlı tüm katmaliklerinin kiracılarının  veya faydalanıcılarının uymak zorunda olduğu sözleşme niteliğindeki metinlerdir.

Yapı Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Yapı yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre Apartman, site, iş merkezi ve plazalar yönetim şeklini belirleyen, yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunun alacakları ücretleri belirleyen, yönetim süreci ile ilgili bütün konuları barındıran ve tüm kat maliklerini bağlayıcı özellikte bir sözleşmedir. Yapı Yönetim planında olmayan durumlarda karar verilirken Kat mülkiyeti kanunu ve diğer kanunlardan yararlanılarak ortak karar alınır. 

Yönetim Planına Nereden Ulaşılır? 

Bir parselde inşa öncesinde Kat irtifakının kurulması esnasında yönetim planının arsanın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne verilmesi şarttır. Yapı Yönetim planı olmadan tescil işlemleri gerçekleştirilemez. Bununla birlikte Yap yönetim Planı olmaksızın iskan  alınması da mümkün değildir.

Medeni Kanuna göre tapu sicili  “ ilişkisini inanılır kılanlara “ açık olmalıdır. Tapu sicili ile ilişkisi olan herkes tapu kütüğündeki sayfaların ve evrakların tapu memuru tarafından kendisine gösterilmesini ve bunlardan örneklerin verilmesini isteyebilir. Yani Kat malikleri yapı yönetim planına ilgili tapu müdürlüğüne giderek ulaşabilir ve bu planları tapu idarelerinden gerekli harç ücretini ödeyerek alabilir. 

 
Yapı Yönetim Planını Değiştirilir miyiz? 

Anayapıya bağlı kat maliklerininin zaman içerisinde değişmesi bazı kuralların uygulamada stoplu yapı sakinlerine kolaylaştırıcı etkisinin azalması veya menfaatini yitirmesi vb gibi çeşitli sebeplerden ötürü yönetim planında değişikliğe gidilmesi talep edilebilir. Yapı Yönetim planı değişimi için yapılan oylamalarda ilgili maddelerde değişime gidilmesi için 5’te 4 oy çokluğu gereklidir. Örnek olarak, kat malikleri kurulu üye sayısı 100 olan bir toplantıda 75 oy’un değişim yönünde olması gerekmektedir. Uygun şartlar sağlandığında yönetim planı değişimi alınan bu oy çokluğu karar defterine işlenerek yapılabilir.

Yönetim Planı İptal edilebilir mi ? 

Yapı Yönetim planı iptali, plan değişikliği konusundan daha farklıdır. Genel kurullarda Kat maliklerinin yönetim planı değişimi veya iptalini talep etme hakları vardır. Çoğunlukla yönetim planının tamamen iptali gibi bir durum söz konusu olmayacaktır.
Bununla birlikte, kat maliklerinin genel kurula yaptıkları yapı yönetim planı değişikliği talebi kabul edilmez veya yapı yönetim planı değişikliği için kanunda gerekli oy sayısı sağlanamazsa talebi yapan kat maliki kararı öğrendikten sonra kararın alınış tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açma hakkı bulunmaktadır.
Aynı şekilde kat maliklerinin hukuka aykırı olarak yapıldığını düşündükleri yapı yönetim planına karşı da sulh mahkemesine başvurma, ilgili maddenin veya hukuksuz olarak yapılmış değişikliğin iptalini isteme hakları vardır. Bir kat maliki eğer yönetim planı değişikliği ile ilgili gündemle toplanılan toplantıya katılıp olumlu yönde oy kullanmışsa dava açma hakkına sahip olmayacaktır.

 

Apartman ve Site Sakinleri için Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Bir apartmanın ya da sitenin yönetim tarzı ve yönetici kişilerin alacakları ücret gibi kurallar, yönetim planı ile belirlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planında olmayan bir madde ile ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise ilgili kanunun maddelerine başvurulur.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Apartman ya da sitede yaşayan kişiler arasında bir konuda anlaşmazlık çıktığı takdirde yönetim planında belirlenen kurallara başvurulur. Bu kurallar çerçevesinde uyuşmazlıklar giderildiği için gayrimenkul sahiplerinin apartman yönetim planı hakkında bilgi sahibi olması önemlidir. Ayrıca yönetici seçimi, toplantı zamanı, ortak sorumluluklar veya yasaklar gibi konular da yönetim planı ile belirlenir.

 

Gayrimenkul satın almak isteyen kişilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüklerinden yönetim planını isteyip inceleme hakkı bulunur. Tapu devri gerçekleştirmeden önce yönetim planı okunarak beklenmeyen bir durumla karşılaşma ihtimali ortadan kaldırılabilir.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Apartman ya da site yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken belirlenir. Yani kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmandan daire satın alınacaksa yönetim planı da mevcuttur. Ancak kat mülkiyeti henüz kurulmamışsa Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden yönetim planı örneği alınabilir. Örnek yönetim planına kat malikleri yeni maddeler ekleyebilirler. Yeni eklenen maddeler noter mührünün bulunduğu yönetim planı sayfalarına yazılır ve kat malikleri tarafından imzalanır. Yönetim planında yer alan bölümler şunlardır:

·         Genel Hükümler

·         Tanımlar

·         Yönetim Organları

·         Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri

·         Ortak Giderlere Katılma

·         Yenilik ve İlaveler

·         Geçici Hükümler

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

İlgili Kanun’un 28. maddesine göre yönetim planında değişiklik yapmak için kat maliklerinin 4/5’inin onayının alınması gerekir. Gayrimenkul sahiplerinin dairelerinin büyüklük ya da bedeline bakılmaksızın her birinin tek oy hakkı bulunur. Birden fazla daire sahibi kişiler ise tüm oyların 1/3’ünü geçmemek şartıyla birden fazla oy hakkına sahip olur. Ayrıca kat maliklerinin değişiklik yapılan karar ile ilgili mahkemeye başvurma hakları bulunur.